Dovoliť si bez problémov kúpu investičnej nehnuteľnosti by si vyžadovalo 12 rokov odkladania výplaty. Iný scenár ponúkajú hypotéky s prípadným dofinancovaním spotrebným úverom. Profitovať z vlastníctva nehnuteľnosti sa však dnes dá aj jednoduchšie, bez väčších záväzkov a s pomocou odborníkov, a to prostredníctvom investovania do realitných podielových fondov. Nie je však jedno, kam a ako zainvestujete. Odborník radí, ako si vybrať správne.
Aby si človek s priemerným platom v Bratislavskom kraji mohol dovoliť kúpu 3-izbového bytu s výmerou približne 70 m2, musel by si celú svoju čistú mzdu odkladať bokom 12 rokov, čo platí aj pre celkový slovenský priemer. Najrýchlejšie by sa ku bývaniu takýmto spôsobom dostali v súčasnosti Nitrania, ktorým by stačilo odkladať svoj plat „len“ 7 rokov. V porovnaní s priemerným slovenským príjmom sú ceny bytov privysoké. Rast cien sa síce v závislosti od lokality a stavu nehnuteľnosti dnes skôr spomaľuje, no neustáva. Tým, ktorí majú ambíciu získať kúpou nehnuteľnosť, komplikujú situáciu aj rastúce úrokové sadzby, čo navyšuje celkové náklady na nehnuteľnosť aj tlak na osobný rozpočet kupujúceho.
Investovanie do nehnuteľností s menšími starosťami
Väčšinu nehnuteľností si Slováci kupujú na bývanie, no pre mnohých je záujmom aj investícia a budúci profit. Ideálny investičný proces by pritom mal začať kúpou, pokračovať zariaďovaním a prenájmom nehnuteľnosti a končiť následným predajom so ziskom. To však pre väčšinu Slovákov nie je reálny scenár. Podľa prieskumu 365.invest volí takýto typ investície len 9 % investorov. Napriek tomu existuje mnoho ľudí, ktorí by z trhu z nehnuteľnosťami radi profitovali a ktorým vyhovuje stabilita investície vo forme hmatateľnej nehnuteľnosti. Cestou je investovanie do realitných podielových fondov.
„Realitné fondy majú vo svojom portfóliu rôzne typy nehnuteľností – ide napríklad o rezidenčné nehnuteľnosti, obchodné centrá, logistické parky, hotely, pozemky, administratívne budovy. Vo fonde sa môžu nachádzať rôzne typy projektov, ktoré sú v rozličných fázach svojej existencie: prevádzka, development, realizácia výstavby, nábehová fáza,“ vysvetľuje Juraj Bielik, člen predstavenstva 365.invest zodpovedný za realitné fondy. Výpočet výnosu tu však prebieha inak ako pri štandardných podielových fondoch. „Pod rast výkonnosti podielových fondov sa priamo podpisuje rast cien nehnuteľností. Do výnosnosti vstupujú aj výnosy z nájmov a z ostatných aktív, ktoré sú v portfóliu,“ hovorí Bielik.
Kvalita budov zvyšuje ich výnosový potenciál
Výnosy z nájomného sú typické napríklad pre administratívne budovy. Pre príklad, realitné fondy 365.invest majú vo svojom portfóliu nehnuteľnosti na Slovensku, v Čechách či Rakúsku. V jej vlastníctve sú napríklad bratislavské kancelárske budovy Tower 115, River Park či komplex administratívnych budov Westend. Budova Westend Gate na bratislavskej Patrónke je reprezentantom kombinácie komfortu z pohľadu zamestnancov, príjemného prostredia s dôrazom na ekológiu. Pýši sa aj certifikátom BREEAM, ktorý zohľadňuje požiadavky na ekologickosť budov, ako aj energetickú efektívnosť samotnej výstavby.
Aj takéto vlastnosti nehnuteľností v portfóliu toho-ktorého realitného fondu môže nájsť klient v ponuke správcovskej spoločnosti, na základe čoho sa dokáže lepšie rozhodnúť, ktorý fond si vybrať. Nejde totiž len o počet nehnuteľností v portfóliu vybranej správcovskej spoločnosti, ale aj v ich kvalite, čo zvyšuje investičný potenciál fondu a poukazuje na schopnosť fondu performovať aj v ťažších časoch.
Ako teda vyberať?
„V prvom rade je dôležité nájsť takú správcovskú spoločnosť, či finančnú inštitúciu, ktorá je overená, má dlhoročnú tradíciu a transparentnú komunikáciu ohľadom obsahu svojho portfólia. Investor by si mal vždy pozrieť, o aký typ realitného fondu ide (otvorený, zatvorený fond), či je viazaný na jeden segment nehnuteľností, alebo je jeho portfólio viac diverzifikované, čo býva výhodnejšie, lebo pokles ceny jedného typu nehnuteľností (napr. administratívne budovy) dokáže vykryť rast ceny inej (napr. logistické parky),“ radí Bielik z 365.invest. Odporúča tiež preštudovať si report fondu, aké nehnuteľnosti sú v jeho portfóliu a kde sa nachádzajú, aká je existujúca skladba nájomcov a podobne. Investor sa, prirodzene, bude riadiť aj očakávaným výnosom. V prípade realitných fondov ide o konzervatívnejší typ investície, ktorej očakávaný výnos predstavuje zväčša 3 – 4 %, no vyznačuje sa zároveň menšou rizikovosťou a väčšou stabilitou ako dynamickejšie riešenia, napríklad v podobe akciových fondov. Vhodné je obrátiť sa pri hľadaní riešenia na odborníkov, napríklad správcovské spoločnosti.
V prípade objemu investície je všeobecným odporúčaním pre konzervatívnych investorov investovať približne 50 – 60 % svojho kapitálu, či už jednorazovo alebo pravidelne v menších čiastkach. Investovanie do realitných fondoch je pri konzervatívnejšom očakávanom výnose vhodné v dlhodobom investičnom horizonte. Dynamickí investori, ktorí sa orientujú viac na akcie a iné komodity, napr. kryptomeny, môžu diverzifikovať svoje portfólio realitami v objeme 10 – 20 % z ich kapitálu.
Prečo práve realitné fondy?
Investovanie do realitných podielových fondov je finančne nenáročné a stabilné riešenie pre tých, ktorí majú k dispozícii istý obnos peňazí a investičný horizont minimálne 2 až 6 rokov. Na obľúbenosť tohto typu investície poukazuje aj fakt, že podľa NBS majú realitné fondy druhú najväčší podiel na celkových aktívach v rámci kolektívneho investovania na Slovensku (22,74 %).
Realitné fondy ponúkajú možnosť budovať pasívny príjem, operujú s hmatateľnosťou a lokálnosťou a je možné ich zakomponovať do akejkoľvek investorskej stratégie. Investorovi pritom odpadajú starosti spojené s kúpou a prenájmom nehnuteľnosti, či starostlivosťou v porovnaní s investičnou nehnuteľnosťou. Takéto investovanie v neposlednom rade pôsobí protiinflačne (najmä v prípade komerčných nehnuteľností), pretože väčšina nájmov má v sebe zabudované navýšenie o tzv. inflačnú doložku, ktorá chráni investora pred infláciou.
