Pohrávate sa s myšlienkou, že kúpite byt na hypotéku, budete ho prenajímať a zhodnocovať tak svoje peniaze? Na prvý pohľad to môže vyzerať ako výhodná investícia, avšak mali by ste zvážiť aj ďalšie alternatívy. Na tie sa v štúdiu relácie Peniaze pozrela Helena Tomková s hosťom Tomášom Cárom z 365.bank.
Keď má človek v súčasnosti voľné finančné prostriedky, mal by ich investovať do nehnuteľnosti alebo iným spôsobom?
Najprv si zadefinujme tieto dve alternatívy. Prvá alternatíva je, že si ideme kúpiť investičný byt. V podstate ide o druh podnikania. Starať sa o túto nehnuteľnosť musia sami alebo si musia zaplatiť profesionála, ak potrebujú správu tohto bytu. Čo sa týka likvidity, tak investícia do bytu nie je úplne likvidná investícia – byt si neviete zabaliť do ruksaku a utiecť s ním. Trvá to nejaký čas. Okrem toho je tam pomerne koncentrované riziko do jednej investície, do jedného bytu, do jednej lokality. V prípade, že uvažujete do investícii do tohto bytu prostredníctvom hypotéky, treba rátať so záväzkom a viazanosťou na dlhé roky. Výhodou pri investovaní do bytu je, že po piatich rokoch vlastníctva nemusíte platiť daň zo zisku pri prípadnom predaji. Naopak, druhá alternatíva, keď zainvestujete do realitných podielových fondov, je to viacmenej pasívne investovanie. Len si posielate peniaze ako investíciu, nemusíte nič riešiť. Takisto neriešite správu žiadnej nehnuteľnosti, tú za vás vykonáva správcovská spoločnosť, resp. iný profesionáli. V porovnaní s investovaním do bytu je to likvidná investícia. Riziko máte diverzifikované. A je to takisto flexibilné – v dobrých časoch si môžete posúvať viacej, v horších časoch menej peňazí do tejto investície. Nevýhodou v porovnaní s investičným bytom je 19% zrážková daň, ktorá bude zrealizovaná v prípade, že budete redemovať podielové listy.
Práve asi v súčasnosti, keď ceny nehnuteľnosti stagnujú, niektoré z nich dokonca klesajú, je veľmi dôležité, aby nám niekto poradil, aký realitný podielový fond vybrať. Ako na to? Koho sa pýtať?
Existujú bankári, existujú finanční sprostredkovatelia, s ktorými je dobré si vybudovať aj nejaký osobný vzťah a ktorých by nemala zaujímať iba ich provízia, ale naozaj osobné financie daného klienta. To sú bezprostrední ľudia, ktorý by vám mali vedieť poradiť. Ale ja tvrdím, že je dôležitá aj základná finančná gramotnosť – do čoho investovať. Toto by malo byť jedným zo základov vzdelania ľudí. Ľudia by sa nemali báť venovať týmto témam a jednoducho nejakú sedliacku logiku by mali vedieť používať aj sami.
Pre koho sú realitné podielové fondy vhodné?
Sú vhodné skôr pre konzervatívnejších investorov, ktorí majú radi ten adekvátny, možno nižší, ale stabilný výnos. Podľa nášho prieskumu stále dosť malé percento ľudí investuje – zhruba iba jedna tretina ľudí. Zvyšok peňazí zostáva ležať na bežných a termínovaných účtoch. Čo sa týka investovania do podielových fondov, v tomto našom prieskume sme zistili, že v kontexte pohlaví investuje dvakrát viac mužov ako žien.
8. marca bude Medzinárodný deň žien. Ako je to teda s tými ženami? Majú radi investovanie? Púšťajú sa do toho? Číslo, ktoré spomínate, nie je príliš optimistické.
Téma investovania je dôležitá pre každého, nielen pre ženy. V prípade žien je tu však jedno „ale“. V nedávnej štúdii zverejnil Štatistický úrad SR dáta, kde porovnával ženy a mužov na Slovensku. Z výsledkov tohto prieskumu vzišlo, že ekonomicky aktívnych žien je 52% vs. 67% mužov. Priemerná mzda žien je zhruba 1200€ a u mužov je to 1460€. A tým pádom aj priemerné starobné dôchodky u žien sú zhruba o 100€ nižšie, v porovnaní s mužmi. Preto aj ich potreba investovať či sporiť u žien je naozaj vyššia.
Snáď sme aspoň lepšie gazdinky a odkladáme viac. Či aké sú ženy sporiteľky?
V tomto prieskume nám vyšlo, že ženy si odkladajú peniaze častejšie fyzicky doma alebo ich majú na bežných účtoch. Ženy sa nepovažujú za až tak sebaisté pri finančných rozhodnutiach. Je to na škodu, pretože v iných výskumoch vychádza, že priemerná výnosovosť u žien je štatisticky významne lepšia ako u mužov.
Častokrát sa nás diváci pýtajú, že majú odložených 10 000€ a chcú s nimi niečo robiť. Máte pre nich radu? Majú to investovať naraz alebo si to rozložiť do menších súm?
Všeobecná rada hovorí investovať pravidelne. Oproti jednorazovému investovaniu sa človek vyvaruje nejakým príliš vysokým stratám, ktoré sú oveľa pravdepodobnejšie pri jednorazovom investovaní. Vychádza to z poznatkov psychológie investovania, kedy strach zo straty, predovšetkým strach z veľkej straty, u ľudí dominuje. Mimochodom, dve základné pravidlá Warrena Buffeta, jedného z najznámejších investorov, hovoria: Pravidlo č. 1 Nikdy nestrať peniaze a Pravidlo č. 2 Nikdy nezabudni na pravidlo číslo 1.
Veľakrát sa v súvislosti s investovaním spomína zložené úročenie. Priznám sa, že ani ja si nie som celkom istá, akým spôsobom to funguje. Prečo to zložené úročenie, najmä pri investovaní tých malých čiastok je také výhodné.
Pravidelné investovanie je kľúčové, keď je dlhodobé. Ja by som to naozaj zaradil aj do osnov základných a stredných škôl, a ľudia by sa s týmto mali stretávať už od raného veku. Učí to aj nejakej disciplíne šetriť. Čo sa týka zloženého úročenia, je to naozaj až neoceniteľný pomocník pri pravidelnom šetrení. Je to vlastne úrok z úrokov, alebo matematicky nabaľovanie už úrokov z už dosiahnutých úrokov. Myslím si, že geniálne podstatu zloženého úročenia vystihol Albert Einstein, ktorý to prirovnal k ôsmemu divu sveta a povedal, že tí, ktorí tomu rozumejú, na tom zarábajú, a tí, ktorí tomu nerozumejú, platia.
Tí, ktorí tomu nerozumejú, by zrejme mali ísť teda za správcom, ktorý by im mal odporučiť nejaké typy investovania, kde môžu mať takéto zložené úročenie. Je to tak?
Áno, určite. Toto zložené úročenie je viacmenej prítomné hlavne v obdobiach od 10-20 rokov, kedy sa ten efekt zloženého úročenia prejavuje. Príkladom môže byť situácia, kedy si odkladáte mesačne 20€ po dobu, a teraz to preženiem, 50 rokov. Vy tam fyzicky vložíte 12 000€, po dobu tých 50 rokov, ale pri predpokladaom zhodnotení 3.5% ročne za tých 50 rokov budete mať nasporených 32 000€.
V médiách sa aktuálne v kontexte investovania do realitných podielových fondov zdôrazňujú najmä projekty ako priemyselné parky, logistické parky a pod. Aký je teda ich potenciál z hľadiska investovania. Je lepší ako v súčasnosti byty, o ktorých sa veľa hovorí, že budú strácať na cene?
Áno, tieto investície sa momentálne tešia veľkej obľube a dopytu zo strany investorov, ale aj nájomcov. Celkovo v regióne Strednej Európy dopyt po týchto logistických a priemyselných halách je vysoký. Odzrkadľuje to aj aktuálne číslo neobsadenosti týchto budov, ktoré je pod 5% v regióne a okolo 3% na Slovensku. Tieto investície sú atraktívne aj z hľadiska vysokého tempa nárastu nájmu v poslednom období a to odzrkadľuje vysoký dopyt od nájomcov ako aj inflačné tlaky.
Keď hovoríte, že len 3%, je týchto projektov na Slovensku vôbec dosť? Nie sú vykúpené?
Ešte máme miesto, kde sa dajú stavať. Hlavne je to v oblasti dobrej dostupnosti, čiže v blízkosti diaľnic. Tento problém začína mať už Česká republika, kde sa tie dostupné pozemky na takúto výstavbu už míňajú. Samozrejme, tieto projekty bývajú citlivo vnímané, ak sa jedná o development napr. na nejakej ornej pôde. Práve preto v dnešnej dobe prichádzajú do popredia aj redevelopmenty tzv. brown fieldov, kde sa menia staré areály fabrík alebo nepotrebnej infraštruktúry na takéto logistické haly. Takéto projekty sú prínosom aj pre krajinu.
Bude toto trendom aj pre developerov v najbližšom období?
Áno, logistické haly určite trendom na najbližšie obdobie budú. Naďalej vnímame aj retailové parky, čo sú vlastne malé obchodné centrá dostupné aj v menších regiónoch. A po nejakej konsolidácii bytovej situácie si myslím, že bude naďalej aj potreba bývať a development bytov bude naďalej potrebný.
Keď tu už hovoríme o trendoch, povedzme si ešte o budúcnosti realitných fondov. Kde Vy vidíte tú budúcnosť? Akým spôsobom sa budú vyvíjať?
Realitné fondy sa momentálne tešia veľmi veľkej obľube medzi investormi. Počas celého roka 2022 boli realitné fondy druhým najobľúbenejším typom podielového fondu medzi investormi. Teraz, v roku 2023 je táto obľúbenosť takisto veľmi veľká – za prvými akciovými fondami sú opäť realitné fondy a tesne šliapu na krk akciovým fondom. Čo sa týka nejakých trendov, vnímame zelené a zodpovedné investície a energetickú efektívnosť ako novú normu. Čo sa týka jednotlivých sektorov, tak okrem už spomenutého sektora retail parkov a logistických parkov, je treba povedať, že kancelárske nehnuteľnosti teraz zažívajú očistu, dá sa povedať, ktorá, veríme, že za pár rokov prehrmí, a opäť bude silný dopyt aj po týchto typoch budov. Ohľadom rezidenčných nehnuteľností, ako som spomínal, dopyt po bývaní stále bude a momentálne nejaký výpadok od individuálnych domácností môže byť nahradený inštitucionálnymi investormi, ktorí, zdá sa, objavili tento sektor už aj na Slovensku.
